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            15別墅推新房源 榕別墅市場打響“搶客大戰”

            進入第四季度,深陷調控風暴之中的樓市,開始出現產品上的分化——在普通住宅市場普遍放緩推盤節奏的同時,以別墅為代表的高端住宅項目卻爭相開盤、齊辦活動,分外熱鬧。

             

              據記者統計,單是11月份,福州就有15個在售別墅項目推出新房源,其中更有不少初次亮相的新盤。業內人士指出,今年第四季度,福州中高端別墅產品將迎來新一輪放量高峰,成為新政下福州樓市的“主戰場”。
               市場一線:別墅扎堆上市 高端住宅成樓市供應主力
               福州版樓市新政已出臺月余,在“限購令”影響下,榕城眾多普通住宅項目均放緩了上市步伐,但別墅高端住宅市場卻“逆市而動”——
               融信大衛城 (論壇 新聞 視頻)·薩丁島、融僑旗山、北緯25N (論壇 新聞)·安妮女王、三盛·托斯卡納、正祥·橘郡、三木·水岸君山、禹洲·鼓山一號等十余個在售別墅項目紛紛加推新房源。此外,不少新項目比如龍江·云山墅、濱江荔園、云畝天朗 (論壇 新聞)第四期富仕·山,也選擇在第四季度集體亮相。
               業內人士分析,四季度福州將出現一波別墅推貨高潮,單看11月份,福州就有15個在售別墅項目推出新房源。產品以聯排、小獨棟為主,面積多在300-450平方米之間。與以往不同的是,300萬元以下的經濟型別墅供應量較少,大部分別墅總價都在500萬元以上。從區域來看,新增別墅項目主要分布在閩侯板塊。
               在供應放量的同時,別墅市場的成交也呈現出平穩態勢。龍江·云山墅項目銷售負責人告訴記者,盡管新政影響了一部分購房者的買房計劃,但仍有不少人出于通脹壓力而選擇入市:“我們項目雖然剛公開不久,但最近每個周末都接待了二三十組意向客戶,認購情況還不錯!
               深度分析
               A
               客群:閩商返鄉置業 尋求資金“避風港”
               在樓市二次調控背景下,近期面市的高端別墅產品依然吸引了不少購房者關注。心家泊 (論壇 新聞)地產策劃總監邱公浩表示,福州有強大的僑鄉經濟作補充,這部分高端群體的購買力十分旺盛,已成為當前樓市成交量的支撐點!氨本25N·安妮女王的客戶群就有許多是長年在海外打拼的華僑,每年四季度都有一波閩商返鄉置業的需求,今年也不例外!
               他分析,與以往炒房客所不同的是,目前購買高端別墅的群體更多是從自住的角度出發,并非以投機為目的,他們更注重樓盤的居住品質。
               有不少業內專家也指出,近期高端住宅項目的逆市走強,還與通脹預期的加劇有關。
               根據國家統計局發布的數據顯示,10月份我國CPI(居民消費價格)同比上漲4.4%,創下了25個月新高。
               正和集團策劃部經理孫茜茹告訴記者,不斷上揚的CPI,迫使市場上的流動資金尋求保值渠道,“不少購房者都表示現在買房是為了抗通脹!彼J為,資源型的頂級物業由于產品稀缺,保值、增值功能凸顯,因此再度成為一些企業家的資金“避風港”。
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               營銷:圈層意識升級 樓盤鼓勵“老帶新”
               高端別墅項目的集體放量,也促使市場競爭日趨白熱化,眾樓盤在營銷方面“各顯神通”。融信大衛城·薩丁島11月推出了業主“老帶新”的購房優惠活動,主打圈層營銷概念;而北緯25N·安妮女王則選擇每周末在項目現場舉辦“歐洲風情之旅”系列活動,通過實景體驗增強客戶對產品的認可度。
               融信集團營銷總監吳昊表示,別墅作為高端消費品,目標群體相對固定,“我們通過舉辦一些高端的業主活動,進行圈層營銷,可以將財富階層聚集起來!痹谒磥,圈層營銷是目前相對有效的別墅營銷方式,“這不但能為既有客戶提供增值服務,還能通過‘圈子’的影響力吸引大批潛在客戶,形成項目的口碑效應!
               業內人士也指出,“老帶新”圈層營銷模式的盛行,對開發商的實力提出了更高要求,品牌開發商的優勢由此凸顯!帮@然,只有在開發商前期開發的產品經過了市場的檢驗,項目品質、服務都得到老客戶認可的情況下,‘老帶新’的效果才會得以顯現!
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               價格:愈高端愈堅挺 呈緩步上揚態勢
               在價格方面,此輪推出的別墅新品并未出現大幅的價格松動,并且,個別樓盤由于具備稀缺的地段、景觀、配套資源,價格愈發堅挺,呈現出緩步上揚態勢。
               邱公浩分析,別墅的產品屬性和購買人群與普通住宅有著顯著區別,高端住宅的買家更關注產品本身的價值,包括品質、地段、景觀、配套、品牌、物業服務等,價格并不是他們決定下手購買的最主要因素。因此,盡管市場出現階段性的調整,但高端物業仍然具有長期投資的潛力,開發商不會輕易采取促銷、降價等手段,價格不會出現大幅波動。
               事實上,自2006年“限墅令”頒布以來,別墅產品的稀缺性越來越強,在歷次樓市宏觀調控中,資源型別墅的保值、升值功能突出,甚至有人將高端別墅產品比作樓市的“硬通貨”,就是強調其具有抗風險的保值功能,兼具使用價值和投資價值。業內專家指出,當前在新政的影響之下,開發商定價相對理性和謹慎,豪宅項目的價格漲勢有所放緩,一些高性價比的別墅項目很可能出現逆市熱銷的行情,帶動樓市整體成交均價的上揚。
               【業界看市】
               新政下,高端別墅產品更抗跌
              
            融信集團營銷總監 吳昊

              雖然目前福州在售的別墅項目不少,但每個項目的推盤量都不大,基本是幾十套左右。因此,高端住宅項目只要突出產品的差異化、個性化和精致化,抓準有效的目標客群,銷售并不難。我認為,越是在市場出現波動的時候,高端別墅產品的抗跌、保值功能就更加突出,具有地段和品牌優勢的高端別墅項目,容易在此輪市場競爭中脫穎而出! 
              
            普通住宅市場“過冬”:高端住宅和商業地產將“迎春”

              心家泊地產策劃總監 邱公浩

              在樓市新政影響下,今年四季度普通住宅市場將進入短暫的調整期,新盤供應量少。從福州新拍土地的情況來看,明后年將會有大批中小套型房源面市,我建議剛性置業者可以暫時先緩一緩,等到明年一季度以后再出手。
               而手頭資金較為寬裕的高端住宅購房者應“充分對比,及時出手”,所謂“充分對比”是指可趁現在高端項目集中亮相的機會,充分了解樓盤信息,通過對比甄選出真正適合自己的產品。而“及時出手”是指真正的高端住宅皆是占有了大量稀缺資源,此類稀缺資源型住宅必然是賣一套少一套,在高端產品集中亮相時也應及時出手,應從地段、環境、配套、品牌等方面綜合考量后再做出決定! 
              
            通脹壓力下:高端別墅將成為“香餑餑”

              正和集團策劃部經理 孫茜茹
               通脹壓力有增無減,股市又在3000點來回震蕩,這使一部分手上有閑余資金的人們意識到,不動產依然是資產保值較為穩定的渠道之一。因此,雖然新政調控嚴厲,但近期別墅項目卻呈現供銷兩旺的態勢。我認為,在通脹壓力下,還是有部分流動資金會進入樓市,而獨棟別墅等高端產品,將憑借產品的稀缺性,成為未來樓市的“香餑餑”。

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